央企加速迁出，将改变北京买房的逻辑

1

这几天，央企加速迁出北京的消息不断传来。

11月底的消息：

中国核建表示公司总部已正式搬迁至上海，中国电气装备集团有限公司在上海揭牌中国船舶集团总部将于12月15日搬迁至上海中国电子信息产业集团将完成集团总部迁至深圳

而在此前：

中国长江三峡集团总部从北京迁回武汉新组建的中国卫星网络集团总部落户雄安新区新合并成立的中国中化集团也落户雄安新区

从公开信息来看，今年迁离北京或在京外“落户”的央企已达7家。

随着疏解非首都功能和央企改革的推进，央企总部搬离北京的步伐不断提速。根据不同央企员工透露，今年有十家央企被谈话要求搬离，其中，中国华能集团和中国华电集团被要求于2022年底搬离。而传言首批被要求搬离的央企，共同特征是总部地址位于二环内、临近长安街。

长安街沿线，核心区范围，需要承担政务中心和国际交流中心的重任，疏解是必然的。

在央企总部这个指标上，北京占据绝对优势，总计有100余家央企。

大量央企总部的存在，让北京成为世界500强企业最多的城市之一。

但现在，央企总部并不符合北京的定位，更多的央企总部将会搬迁。

2

在央企离开北京的同时，上海正在张开怀抱，不仅拥抱央企总部落地，还放开毕业生落户，争夺人才。

网友评论，首都疏解，搞了半天，原来是

拆北京，建上海

北京向左，上海向右，话虽不好听，但却有道理。

央企纷纷向上海、深圳、雄安转移，市属国企向通州转移；这必然削弱北京城区的竞争力。

3

我们来看下，原来这些央企总部都在哪里？

可以看出，央企总部大部分都在三环内，绝大部分在西城、东城和海淀三个区，尤其是长安街沿线，是央企总部的密集地带。

有人说，只是总部离开了，没几个人，二级单位都在北京。想当然了，如果总部都留不住，恐怕大部分二级单位也迟早要走，不管往哪里搬。

央企搬迁，不谈存量房子的抛售问题，光看需求的增量以后也会减少。没有更多新鲜活力的人口流入，城市的生机将会大打折扣。

主城区，尤其是核心区，人口减少，次新品质小区仍然会是富裕人群的追逐目标，有足够的支撑。

但老旧小区就不一样了，老破小只能靠学区支撑。今年初，西城德胜跟一街之隔朝阳区的小区，同样是老破小，单价差距一度达到10万/平米。但多校划片不断加强，学区的价值也在弱化；反向想一下，如果东西城尤其是学区房，学区稳，房价上涨快，那么会持续导致人口流入，这是政务中心期望的结果吗？

过去10年，学区是北京房产增值的第一因素，将来产业配套和房子的品质可能比学区更重要，而学区也会更均衡化。未来买房的逻辑不再是看环线，而是买有产业增量的地方，回避产业减量的区域。

4

随着央企总部的搬迁，显而易见，主城区都在做减法，那么哪些区域会有增量？

很明显，自贸区。

而绝大部分自贸区都在五环外。

根据北京2035总体规划，北京的定位是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心功能定位。

从中长期投资的角度来讲，我们要看准符合“四个中心”定位+自贸区+高价值产业聚集的位置。

比如通州，最好的位置在运河CBD。截至今年10月底，通州运河商务区已经集聚了14765家符合功能定位的高精尖企业，注册资本金额达3861亿元，现代金融服务产业链和总部经济发展态势已初步形成。

第一家入驻运河商务区的央企是三峡集团，什么情况？长江三峡集团总部迁往湖北武汉，但大批二级单位则留在了北京，迁往通州副中心。这个样本就是主城区减量，通州副中心的运河商务区做增量的案例。

以5-10年为衡量单位，我们持续看好北部科技创新片区-海淀山后、北清路自贸区，昌平生命科学园、朱辛庄、新龙泽等区域；朝阳望京北部，亦庄核心区，通州运河CBD等区域。

当然，通州的需求，因为双重限购被严重压制，随着副中心的不断建设，一旦放开限购，将会有明显的回报，只是放开限购的时间预期会比较长。

北京的房产，总量超过740万套，总市值已经超过30万亿，如此大的盘子，以后共涨共跌，共同富裕的机会不再有了。买房增值，需要看准逻辑，选对标的。

扫码加入“北京买房群”

项目群、区域群等你来